大宅配~ 生活美學

搖錢樹13：買房策略

楊惟雯

每個人心中都有一棟夢想屋。不過，當你在物色那間夢想屋時，如何務實地衡量自己的財務能力，才能夢想成真？

一、買房前，先做功課

買房子之前，應該花時間先做功課，但有哪些知識是必備的呢？
舉例如下：

1、計價方式：
例如必須知道什麼是大公小公、主建物面積、附屬建物面積、車位是不是獨立出售等房價計算方式。既然每坪都要計價，當然得斤斤計較。

2、空間格局：
例如，怎樣尺寸空間才能擺張床？擺不下床只能當書房或儲藏室。
有忌諱的讀者還可以研究幾個風水原則。

3、區域發展：
例如，聽說附近規畫蓋捷運，那什麼時候會通車？
建案基地是純正住宅區還是工業住宅？
政府在基地周邊有什麼具體計畫？

二、估算自己的「總價預算」

買屋最務實的第一步，當然是先盤點自己的「自備款」，並試算您可負擔的「貸款額度」，保留一部分自備款作為「裝潢」和「購屋稅費」後，其他的「自備款」即可作為「頭期款」預算，「頭期款」加上「貸款額度」就是「總價預算」了。

另依據經驗，有個簡單安全的買房預算公式如下：

買房預算＝家庭年收入×（三～六倍）＋富爸媽補助基金

比如說，家庭總年收入平均一百萬元，爸媽願意補助兩百萬元，他們的買房預算上限就是：100×6＋200=800萬元。

此時，若總價超過千萬的建案，建議也不用去看了。

當對自己買房的預算有一個概念數字，接下來，就是要確定想要找什麼樣的房子？該如何開始？

三、考慮地區、地段及總預算的媒合

由於買房通常有地域性考量，通常我們找房子時，都會先從自己熟悉的區域或上班方便地區開始看起。不過，就算區域很明確，也是有自己特別屬意的路段喔！

以台北市內湖區為例，如果您的總價預算設定為1500萬，希望買的路段是內湖區康寧路三段，距離東湖捷運站步行10分鐘內。若又想找屋齡25年內的無電梯的公寓，沒有車位，此時，那一帶符合此條件的公寓的成交行情約在每坪38萬左右（先猜測，錯了沒關係，先寫下來，等我們查完行情後再修正就好）。

再以20%的頭期款來看，您大概需要準備300萬的頭期款（1500萬x20%），而1500萬元可以買到的建物權狀坪數約39坪（1500/38萬）。

無電梯公寓的好處是公設很低，一般無電梯公寓的公設可以先抓0%～10%，因為我們真正使用的室內面積是影響生活空間是否足夠的重要關鍵，所以除了看「權狀坪數」外，還要計算「使用坪數」。

如果我們以10%的公設比來計算，將39坪權狀坪數扣掉10%公設，等於使用坪數約為35坪，夠做三房兩廳的格局。這時候，您可將其他重視的條件再加入，如：學區、格局、通風、採光等附加在下面的「其他條件」。這樣，您的第一組找屋條件清單就出來了！

四、在相同預算下，再衡量替代的選項

由於找房子時，相似的預算，可能有不同的選擇。
例如，如果總價預算可以往上拉到1800萬，除了無電梯公寓之外，您也可以考慮有車位的電梯大樓，最好屋齡在18年內，這樣公設還不會太高，大約20%左右。
可是，如果您堅持路段要跟上一組條件一樣，都在內湖區康寧路三段的話，那邊的中古電梯大樓單價可能會太高，此時用1800萬的預算可能買到的坪數會太小。因此，您可選擇同樣屬於東湖捷運站周圍，但路段比較裡面一點的康樂街、東湖路、五分街。

初步估計，那邊18年內的中古大樓每坪單價約40萬，而坡道平面的車位約200萬，同樣的邏輯換算下來，您需要準備的頭期款是360萬（1800萬x20%），總價1800萬扣掉200萬的車位後，再除以每坪40萬的單價，您可以買的起的權狀坪數是40 坪，扣掉20%的公設，您可以使用的坪數是32坪，只要格局方正，一樣夠做三房兩廳的格局。
另外，由於那一帶靠近菜市場，您也可在「其他條件」那邊特別列了「不要在菜市場裡面」。如此一來，您的第二組條件也出來了！

除了可以加一點預算，犧牲一點路段的堅持，將無電梯的公寓換成有電梯的大樓外，您也有可能想「升級」一下路段，換到您認為更有增值潛力的地方。不過，由於路段升級後每坪的單價變高，車位也變貴了，在同樣的總價預算內，您能買得起的權狀坪數變小了，加上屋齡越新，公設比通常越高，您可以使用的坪數面積也變小了。在上面的第三組條件換算下，您能夠買的起的權狀坪數可能剩下23坪，使用坪數只有16 坪左右，只夠做兩房一廳的格局。如果這樣條件也能符合您的需求的話，您就可以把它列在條件組合中，當成看屋的篩選條件之一。

總之，買房必須有一套清晰策略，總價預算、地區、地段、物件需求必須明確，才能有系統地幫自己找到合適的標的物！

你可以善用以下這張表格，一步步具體化自己的找屋需求！

五、勤看比較，以免被亂開價

買房子就像結婚，好怕不小心買錯房子，該怎麼做呢？

其實，買房子是一門實務的學問，不斷看房與買賣房屋，才是最好的成長過程。

例如，可設定一個目標，比如說每週六固定排看四個案子，總共十二週（約三個月）即可看完48個物件再下訂。依據經驗：

當你累積看了12個案子，你對空間坪數掌握應該有些概念。

當你累積看了24個案子，你對建材與設備的品牌應該可以如數家珍。

當你累積看了36個案子，你可以分辨哪一些公設其實是沒有必要的。

當你累積看了48個案子，你可以分辨什麼叫「用豪宅價在賣假豪宅」。

參考資料﹕

邱愛莉，House123 董事暨執行長，文化大學進修推廣部房地產購屋實戰講師。

著有《買一間會增值的房子》。