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搖錢樹18：買中古屋要知道的9件事

楊惟雯

根據房仲業者統計，台灣每年中古房屋買賣的交易占全體市場的6成以上。

一般人偏好買中古屋的主要原因在於能眼見為憑，對屋況掌握度較高，還可以馬上入住。
而預售屋雖然要準備的頭期款比較少，但相較買預售屋的不確定性高，買預售屋就像投資一紙期貨，交屋後，很可能與原先預期有出入，最壞的情況是建商在興建過程中落跑或倒閉，投入的資金不僅血本無歸，搬進新家的夢想更遙遙無期。

買中古屋雖然有其好處，但不可否認，「買中古屋和買到事故車、泡水車一樣，也存在著高風險。」一位房市投資客表示，中古屋最常碰到的問題就是買到瑕疵屋、惡鄰屋、產權不清的房屋…等。

買房子就像結婚，好怕不小心買錯房子，該怎麼做呢？

其實，買房子是一門實務的學問，不斷看房與買賣房屋，才是最好的成長過程。但是對於人生第一次買房的首購族，有沒有什麼方法，可

避免買到不良的中古屋或陷入購屋糾紛？

以下為購屋新手一定要知道以下9件事﹕

1、鄰近大型建築，小心買到施工損鄰屋

很多人買房子會挑選鄰近大型公共建設的地段，但住家隔壁或附近有大型開挖建案，就要注意建案在興建的過程，是否發生「施工損鄰」問題，輕者造成住家牆壁龜裂或漏水，嚴重時可能傷及結構，造成鄰近房屋傾斜。

要避免買到類似房子，除了向附近鄰居打聽外，亦可到各縣市政府的工務局詢問，大樓是否為列管的對象。不幸碰到時，屋主須在建築物頂樓蓋好後2個月內提出，如超過期限，受損戶必須舉證，曾在期限內以書面文件向起造人或承造人告知損壞。

2、開價與市價差距大，小心買到事故屋

便宜房屋人人都想買， 但如果中古屋的開價只有市價4~6折，就要擔心是否為事故屋，像是曾經發生非自然往生的命案或火災等，因為這些產品在市場幾乎乏人問津，只有少數特殊宗教信仰的人願意接手。

事故屋很難從權狀或肉眼觀察，最好到鄰里長辦公室或轄區派出所詢問，或上台灣凶宅網（www.unluckyhouse.com） 查詢；房仲公司目前已把凶宅列為應告知的義務，購屋人要保障自己權益，可在合約書註明「若為凶宅可無條件解約、退款」。

3、臨近山區，小心買到順向坡住宅

「順向坡」是指岩層走向與山坡方向一致，房子基地若位於順向坡，容易土石滑動。今年國道三號走山，又喚起民眾1997 年林肯大郡倒塌的記憶，其實基地若位於堅硬岩石或坡度低於15度，仍屬較為安全的山坡住宅。

台北市民可利用門牌、地籍至台北市大地工程處（gisweb.ed.taipei.gov.tw/gisweb）， 點選「GIS」查詢。現場看屋則可觀察擋土牆，最好避免買在擋土牆第1排，且擋土牆高度最好介於4 ~ 6公尺，超過10公尺就要很保留。臨近山區

4、多花半小時，判斷鄰居素質

「千金買屋、萬金買鄰」雖然是句老話，但碰到好鄰居，比買到好房子更重要，是新手買屋的第一守。

看屋時最好多花半小時，從頂樓沿著樓梯間往下走到地下室，觀察樓梯間是否被雜物堆滿、頂樓逃生門是否維持暢通、地下停車位是否違規停車，或是布告欄上繳交管理費的比例等，做為判斷管委會是否運作健全的標準。

至於判斷鄰居素質的高低，則可從門口堆放的鞋子數量和款式，以及地下室停放的汽車品牌，大致判斷該大樓住戶人口多寡、經濟能力與品味。

5、漏水屋難解，避開為宜

根據內政部地政司不動產交易科的統計，「房屋漏水」在房地產消費糾紛中排名第2，且已連續多年在前3名，要避免買到漏水屋，應仔細觀察最容易漏水的地方，像是窗戶四周、內外牆交接處、浴室及廚房的天花板或設備下方…等，也可考慮請水電工程人員陪同鑑定，比較保險。

若透過房仲購屋，可要求提供「房屋現況說明書」，以確認房屋現況。目前許多房仲公司有推出漏水屋保固服務，但要注意的是，保固服務有除外責任，像是屋齡過高、頂樓加蓋違建等，對於保固的額度也設有上限限制。

6、買到徵收屋，小心補償金低於購屋金

日前有位男子透過仲介花508萬元買下法拍屋，但事後才知道房子2年內將被徵收，且補償金可能只有300萬元。由於目前「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」並未明訂仲介法拍屋，必須查明都市計畫現況，從法律面來看，的確有鑽法令漏洞、規避責任之嫌。

避免類似事件，可向各地政事務所申請「使用分區證明」，確認房子是否為公共設施預定地。若委託房仲購屋，可要求提供相關資料。

7、地基要穩，必須避開斷層與回填屋

台灣處於地震帶，基地若位於斷層帶上，房屋的結構就容易受創；若基地是由池塘或水道經過回填而成，因土質鬆軟，房屋地基也較不穩固。

要了解基地的歷史背景， 可至農委會林務局申請「過去」的空照圖或地籍圖，再到Google Earth網站查詢「現在」的空照圖及地籍圖，相互比較；或至中央地質調查所（www.moeacgs.gov.tw/main.jsp）點選「地質資料整合查詢」，找到活動斷層的經緯度，再用GPS導航機找出欲買房屋的經緯度，就可知道兩者的距離。

8、賣方未告知是凶宅，最高罰150萬

行政院消保處通過成屋買賣定型化契約，增列「凶宅條款」，未來業者售屋須在契約明指是否曾發生凶殺、自殺或一氧化碳中毒等死亡案件，否則可罰6萬到150萬元，且可連續罰，要求限期改善。

除了「凶宅條款」，常見消費糾紛如房屋現狀相關重要資訊，也要白紙黑字寫清楚，包括是否為海砂屋、有無漏水…等。另外，是否為政府列管的山坡地社區，也要講明白。

電視或平面廣告經常可見的基地示意圖，未來不得註明「圖片僅供參考」，違反者可依消保法開罰，還可依《公平交易法》廣告不實處分。

除此，為避免業者借故遲延交屋，只要延遲原因是可歸責於業者，每延遲一天，要付給買方已支付全部價款的萬分之二單利計算金額，作為賠償金，直至房屋交付為止。配合內政部實價登錄制已於上月實施，這次也增列記載建物現況格局和建物型態（如公寓、透天厝、店面或商辦等），以利義務人申報。

9、首購族可搶進低價殯葬宅

國人普遍存有「敬鬼神而遠之」的觀念，基於「傳統禁忌」使然，或擔心陰濕、磁場不佳、景觀凌亂等因素，只要臨近「福地」、「殯儀館」或「殯葬業」的住宅房價長期波動都不大。

根據房仲業者統計，由於在市區鄰近殯儀館或福地的住宅，平均房價都低於整體行政區水準，價差甚至可能達到將近半價，例如鄰近軍人公墓的「南港研究院路三段」來說，房價每坪才約28萬，跟南港區均價的54萬價差竟高達48.2%對於購屋能力有限的民眾來說，「低房價」魅力更勝「心理恐懼」，的確可成為吸引「首購族」的一大誘因。

又如位在大安區「辛亥路三段」的「第二殯儀館」，路段房價每坪只有45萬，跟整體大安區平均每坪近84萬相較之下，價差也高達46%以上，但業者提到，目前已經有不少年輕族群絲毫不忌諱，採取「逆向操作」，看中的是這個區段步行到「台大商圈」只需十分鐘，又靠近大安運動中心，相當於高公設比的社區大樓，更顯得經濟實惠。

根據好房網統計，在過去被視為「嫌惡路段」如位在民權東路二段與建國北路口的「第一殯儀館」路段、大安區知名「殯葬街」臥龍街188巷路段、以及有「軍營、電塔、墳墓」三害的文山區辛亥路四段等，跟行政區房價價差都在8%到25%之間，但在年輕首購族「百無禁忌」搶進後，路段房市展望相當可期。