醫務管理34：大陸樓市關鍵報告
楊惟雯
一、低利環境下的高儲蓄率原因
自上世紀90年代中期開始，大陸人均收入增長了四倍。
同期大陸城市家庭的儲蓄佔可支配收入的比重從19%上升至30%。
而依國際貨幣基金組織（IMF）的一項研究發現，大陸的銀行支付的存款利率越低，大陸人的儲蓄率越高。按理說，人們越富裕，儲蓄率越低才對。可是大陸的情況正好相反。這是為什麼？
一些經濟學家認為，大陸人增加儲蓄是因為大陸的養老和醫保體系還很不完善。大陸人清楚，一旦生病他們就要大把花錢。
另一些人則認為大陸人儲蓄是想買房，大陸在上世紀90年代末實施了住房商品化改革，許多父母想幫助兒子買房，讓他更容易娶到媳婦。在這個儲蓄目標下，他們會努力努力儲蓄去實現這個目標。因此，當銀行減少支付的利息之後（經通脹因素調整），大陸居民反而會增加儲蓄，使他們能實現自己的儲蓄目標。
但是，如此高儲蓄率，是不利十二五計畫的「擴大內需」開展。
二、通膨掀開貨幣緊縮序幕
2008年金融海嘯後，美國的QE1、QE2操作，推高全球商品價格。
2010年，因生活成本急劇上漲，大陸爆發多起工人要求提高工資的罷工事件。它說明，大陸已有嚴重的通貨膨脹問題。因此，中國總理溫家寶為抑制食品價格持續上漲，實施貨幣緊縮政策，加強嚴控物價飆風。
另外，過去20年，大陸的房地產大部分時間都很火。居民收入快速增長和城市人口增加，是推動房地產建設熱潮的重要因素。
而90年代末的住房制度改革既實現了從國家向城市居民的大規模一次性資產轉移，又釋放了積壓已久的對現代商品住房的巨大需求，
加上大陸游資過剩，不斷堆高房價。
但高漲的房價已經成為國內民生問題主要抱怨的焦點，大陸政府將此問題視為導致社會不穩的潛在因素。2010年4月以來，大陸已推出一系列遏止房價過快上漲的措施，其中包括提高首付比例、限制居民購房數量、在部分城市引入房產稅以及開工建設保障性住房等。
因此，隨著大陸政府繼續實施限購令及信貸限制，商品房銷售轉而疲弱。
近日，中國總理溫家寶在俄羅斯聖彼得堡出席上海合作組織成員國總理會議第十次會議時表示，中國對於房地產一系列的調控措施，決不可能有絲毫動搖，下調房價是國家堅定的政策。特別是今年要確保1000萬套保障性安居工程的房屋建設，目標是要使房價回歸到合理的價格，緩解居民的需求。
為刺破樓市泡沫、抗擊通貨膨脹，大陸政府已收緊信貸，房價也大約下跌了20%至30%，此加重房地產開發商的經營困境。由於更低的預售收入、難以獲取其他融資來源，將使得一些過度擴張的中小型開發商在未來幾個月中關門或破產。
近日，大陸國務院副總理李克強的談話亦指出，當前房地產市場調控已取得一定成效，但仍處於關鍵時期，政府明年還將按照既定的政策執行房地產緊縮調控措施，並繼續推進保障性住房建設。
李克強並說，保障性住房是十二五期間（2011年-2015年）建設3,600萬套保障性住房計劃的一部分。建設保障性住房會釋放巨大的消費和投資潛力，在當前世界經濟又趨低迷的情況下，對大陸的經濟發展具有重要作用。
三、大陸樓市是否泡沫化？
在下調房價的堅定政策下，大陸政府對樓市投機行為的控制，已開始拉低住宅地產的價格。估計內地有2萬家房地產開發商（在內地和香港上市的開發商就有200多家），實力較薄弱的正被迫降價急售，即大幅降價以吸引購房者。
今年10月，上海兩個新開發的樓盤降價幅度超過20%，這恐怕是開發商競相降價促銷的跡象。在競爭激烈的市場上，一旦一家開發商開始降價，剩下的開發商只好被迫跟進。最後的結果將是整個房地產業資產價值的減記和利潤預期的下降。
而金融系統也將深受影響。
大陸銀行業大約20%的貸款直接和地產業相連，另外16%則借給了地方政府。地方財政中40%的收入來自土地出讓金。房價下跌將導致土地出讓價格下跌，同時加大地產開發商和地方政府的違約風險。
隨著經濟增速放緩，資產質量下降，大陸政府將要應對一場全面危機。
但大陸銀監會聲稱，壓力測試結果表明，大陸商業銀行最多可以承受房價下跌40%。之所以有這種抗壓能力，一個原因是買房人的首付比例很高。首套房的首付比例多為30%，第二套房首付比例則在今年早些時候從50%提高到了60%。所以，大陸的銀行業有一個緩衝。
但是，如果房價持續下跌或加速下跌，高首付也難以讓業主避開財富急劇縮水的風險。
此時，靠著借貸民間高利資金募資的地產開發商，則面臨苦嘗資金後繼乏力的惡果。近日溫商、浙企老闆落跑事件頻傳，顯示民間高利貸業者資金斷鏈的風暴，正在向上游蔓延，作為大陸炒房最大推手之一的溫州民間金融團體，已被迫急速從房市撤離。
如此，現在大陸是否已出現一個大的、全國性的房地產泡沫且即將破滅？
要想在房地產泡沫破滅前判斷泡沫是否存在絕非易事。簡單答案是：近期，如果參考一些常見的指標，如房價（房價收入比）、建設活動和居民部門的負債率等來看，大陸目前應尚未形成大的全國性的房地產泡沫。
以往的經驗顯示，信貸的大規模擴張幾乎總是伴隨著房地產泡沫。
就大陸而言，2009-2010年間購房貸款迅猛增長，但在政府限制第二套和第三套房貸且上調利率後，最近幾個月購房貸款增速已經下滑。而且，即便經歷了近期的快速增長，銀行對房地產業的直接貸款（包括放貸和對開發商的貸款）仍處於相對穩定的水平。
當然，房價在很長一段時間內持續快速上漲可能是出現房產泡沫的預警信號之一。 但就大陸而言，過去10年城鎮新建住房平均銷售價格年均上漲了9%，09年漲幅則達到了兩位數。而在一個城鎮居民可支配收入年均增長10%的經濟體，房價以這種速度上漲也不讓人意外。
另外，從評估房地產泡沫的另一個常用指標是房價收入比來看──即一套住房的平均價格相對居民年可支配收入的比率。
目前大陸房地產市場的房價收入比是非常高：老百姓通常得用9到10年的收入才買得起一套房；而在一些大城市，這一比率最近攀升至20年。在發達國家，房價收入比通常在4-6年。
不過，由於商品房市場僅僅從90年代末才開始大規模啟動，因此目前商品房的滲透率仍然較低。商品房的購買對象仍主要是城市裡的中高層收入群體。1997至2010年，全國累計竣工商品房約5,400萬套，而2009年全國城鎮家庭總數為2.15億戶。
值得一提，有一個較讓人放心的數據：到2010年底，居民部門的負債率仍處於適度的水平。由於居民部門的資產負債狀況較為健康，並且往往會在購房時至少拿出30-40%的自有資金作為首付，因此購房居民不太可能中斷償還房貸。因此，由購房貸款大量違約導致大規模壞賬的可能性很小。
加上，雖然2009-10年政府在一些大城市出台嚴格的限購政策，但由於歐美景氣下滑，政府亦大規模推動保障房建設，以支撐房地產總體建設活動不墜，維持內需市場活力----即政府正通過加大保障性住房的建設力度來抵消商品房限購政策對房地產建設活動大幅下滑衝擊。
不過，未來大陸出現大規模房地產泡沫的風險仍相當高。
儘管政府試圖通過各種行政手段和增加供給的措施來穩定房價，但以下幾項因素還是會為大陸滋生房地產泡沫提供土壤：
1、高儲蓄率、不發達的資本市場以及資本帳戶封閉，意味著很大一部分居民財富還是以銀行存款的形式存在。 隨著對房地產的投資需求上升，就有可能導致泡沫。
2、政府將存款利率設定在偏低的水平上，再加上缺乏房產稅和其他持有成本，使得房產持有人能夠容忍較低的租金回報率，促使資金從銀行存款轉移到房地產市場。
3、地方政府壟斷了城鎮住房建設用地。作為壟斷供應者，又非常依賴土地出讓收入作投資和搞建設，地方政府有很強的動力推升土地和房地產價格及整體房地產建設活動。
4、由於中國企業擁有很高的儲蓄和留存收益，越來越多企業將留存收益投資於土地和房地產。
5、作為未來幾年拉動內需和經濟增長的重點，“城鎮化”往往被地方政府和大眾解讀為在郊區加速建設房地產，可能會造成整體房地產業過度建設。
未來，觸發泡沫破裂的因素可能是什麼？
具體的觸發因素很難預測。信貸大幅度收緊、利率大幅提升、允許資本外流、股市或其他資產市場持續表現良好（從而吸引資金從房地產市場流向其他資產），都是可能的觸發因素。也有可能到了某個時點房價不再上漲，房地產的實際資產收益率為負，從而造成需求下降。
總結以上的觀點：
儘管短期並未出現全國性的房地產泡沫﹔但長期在流動性充裕、低利率以及將城鎮房地產建設當作“城鎮化”主要內涵的大背景下，未來大陸仍很可能出現房地產泡沫。
不過，有一點令人一再感到安慰，這就是人們普遍認為，如果房價跌得太離譜，中國政府可通過取消調控措施和增加銀行放貸規模來支持房地產市場。
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