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搖錢樹19：合理房價評估

楊惟雯

所謂「知己知彼，百戰百勝」，買房若能更精確的出價，就可以直搗賣方的底價，撿到便宜喔！

一、善用實價登錄機制

依房仲業者表示，現在因有實價登錄機制，民眾要買賣房屋前，可以上網瀏覽，很容易得知附近房價的合理區間。

但除了現成的交易資訊，因為每一棟、每一間房屋都有獨特性，要如何確認房屋合理價，尚可透過「市價比較法」，以及「租金報酬率還原法」作第二層篩選和檢視。

二、「市價比較法」

東森房屋不動產趨勢中心副理張漢超表示，「市價比較法」是找出和標的鄰近區域且類似屋齡的物件後，再篩選出建材品質、生活條件機能、臨路大小趨近的產品，接著再比較價格。

三、「租金報酬率還原法」

「租金報酬率還原法」則是利用租金價格，回推原本的房價。
至於「租金報酬率」如何訂定，以台北住家來說，可以設定為2～2.5％，也有房仲認為可以訂2.5～3％。

舉例來說，假設查得40坪的大樓物件每月租金為35,000元，那麼就將該租金乘以12換算年租金得420,000元，然後再將年租金分別除以報酬率2.5％及2％，可得出1,680萬元及2,100萬元；若是訂3％，則是1,400萬元。

至於究竟房價合理水準是1,680萬元～2,100萬元，或者是1,400萬元～1,680萬元，業者指出，最後要再配合屋況、屋齡、路段等來決定，搜集的資訊愈多，愈可以得到合理價格。

房仲業者指出，判別房價的合不合理，民眾除了要廣搜資訊，最重要的是看自己的財務能力，因此買房前先盤算一下自己財務能力再看房會較適當。

四、利用「104出價法」推估賣方底價

看準屬意的房子，第一次出價，可以請房仲調出賣方的「土地建物謄本」。
謄本分成「標示部」、「所有權部」及「他項權利部」，「標示部」載明了土地及建物面積、公告現值；「所有權部」主要記載所有權人的權利範圍、住所及所有權比例；而「他項權利部」，則可看出土地及建物的債權設定金額。注意列在「他項權利」的銀行設定債權金額是多少，給他乘以1.04就是賣方當初可能的成本。

這1.04怎麼算出來的呢？一般銀行會針對貸款金額，設定1.2倍的債權權利。也就是說，若銀行借你1000萬，他會設定1200萬的他項權利。所以當你看到謄本上有1200萬的設定金額，你就知道這家銀行借給了賣方1000萬（1200萬除以1.2等於1000萬）。所以把貸款金額除以0.8就是賣方當初的買價，如果貸款有1000萬，當初買價就是1000萬除以0.8等於1250萬。

我們把「N除以1.2再除以0.8」的算式簡化，換算下來就成為「N乘以1.04」囉！我們的「104出價法」魔術數字就出現了。

如果賣方仍不同意出售，要求賣方再加價怎麼辦？

第二次出價很簡單，再使用「104出價法」把剛剛第一次的價格再乘以1.04就對了。咦？這樣再一次使用的「104出價法」又是什麼道理呢？

開出這樣的價格就是讓房仲助你一臂之力。通常賣方的仲介費最多4%，仲介為了成交可以折佣給賣方，也就是有4%的價格空間讓房仲去發揮。房仲可以憑他的三寸不爛之舌，選擇讓賣方多賺2%，自己少賺 2%，重點是讓雙方價格成交。

不過「104出價法」只是經驗法則，並非百分之百適用，畢竟不是每個賣方當初都貸款八成。所以依此推估出來的賣方原始成本，讀者還是得跟政府實價登錄資料做個比較，倘若沒有差太多，就表示可以適用。如果讀者在執行兩次的「104出價法」後順利達成價格共識，賣方價格應該已經砍倒見骨，可以放心地簽約了。

五、「折半法」

想要抓出合理房價，戴德梁行台灣分公司總經理顏炳立建議，方式是「折半法」：
第一先抓出台北市中心預售屋的平均成交價，例如一坪約為160萬元，外圍地區文山、景美、內湖、南港、萬華、大同等地大概就對折，為80萬元；過河過橋之後的新北市房價就只有台北市外圍區的一半，約40萬元。

而同一地區新舊成屋又有不同的計算方式，若某新成屋成交均價在160萬元，附近預售案以基本報酬率七％、蓋三年推算，該預售案合理價應落在194萬元左右（160×0.21+160），附近的中古屋合理價格則不能超過折半的80萬元，否則沒有支撐。