搖錢樹14：捷運線投資術
楊惟雯
多數人在購屋置產時，『交通』還是最主要考量所在。而基於居住機能便利之理由，近年來，「逐交通而居」早已成為購屋人篩選物件的最高準則，也是房地產商品保值增值的最大利基。而『捷運』，無疑又是當中真正最紅的明星。
一、捷運線潛水投資原則
2011年台北共有蘆洲線、新莊線(迴龍到大橋國小)通車！兩條捷運線的房地產飆漲幅度驚人，約略都在五成左右！其中最大漲幅是在工程期的末段一年期間內，更是以兩成、三成幅度一路不回頭的飆升！
這經驗告訴我們一件事：捷運線就是藏寶圖，買房可找未來幾年會通車的捷運線沿線各站點附近地區潛水投資。
以往從三重到台北市，一定走忠孝橋，轎車走上面，機車走下面，一座橋之隔，20年前台北市房價30萬，三重只有10萬，新莊也是10萬元之譜。
現在機場捷運線開通三重到台北車站這一段，對三重的藍領族及新白領族是莫大鼓勵，因為機場捷運線喊了十年，過早進場的投資客早就死光了，現在換了一批台北市外遷的年輕上班族對於當地消費力有著莫大幫助。所以，三重是環狀線內年輕夫妻自住第一首選區域。
值得一提的是，機場捷運路線主要行經北市西區，北縣三重、泰山、新莊，桃園龜山、蘆竹、大園及中壢等區，因此，帶動沿線一波房價上漲行情。
而行政院推動合宜住宅計畫後，選定地點之A7站，就是在龜山鄉華亞科技園區附近。至於機場捷運對林口新市鎮而言，仍將是相當重要的聯外交通樞紐。由於機場捷運連絡首善之區大台北，可能藉捷運帶來拉抬效益。
交通便利是購房春永遠的需求，跟著捷運線投資，當然也是賺取獲利不二法門。尤其捷運線沿線各站點附近地區的最大優勢是生活機能已經成熟，保值性超高，猶如皇冠上最後一塊珍寶。但缺點是價格高，高的令人無膽追高。
二、捷運宅投資術
以大台北地區而言，捷運宅仍是當前不敗的熱門產品，且近年「捨北市、就新北市」趨勢明顯。
根據信義房屋的網路搜尋資料顯示，前10名的捷運熱門站點中，新北市就占7成（如捷運藍線的江子翠站、中和線永安巿場站），台北市中心的站點，僅有新店線古亭站擠進前10強。
前10大熱門捷運站點中，新北市捷運站周邊總價900至1200萬元的30坪電梯大樓，與總價750至900萬元的公寓產品，是當前市場上較為熱門產品。
根據好房網調查，其實計畫購屋民眾若願多走幾步路搭捷運，買進距捷運站1000公尺內的捷運宅，多走15分鐘，不但省了開車油錢，房價每坪也可省下30、40萬元。
好房網建議，捷運站方圓1000公尺不論是學區、交通與文化娛樂等機能都十分完善。以文湖線蘆洲捷運站為例，其出口的成功路電梯大樓房價高達每坪65至80萬，康寧路三段成交價也在57至62萬，但只要多走15分鐘，來到東湖路或康樂街的電梯大樓成交價每坪不到30萬，現省30至40萬，卻享有附近明湖國小、東湖國中學區、東湖二號公園、東湖傳統市場等優質生活機能。
再以板南線最貴的板橋站為例，平均成交價高達每坪50.1萬；捷運板橋站出口的中正路新成屋成交價上看48至76萬、中古大樓約37至55萬，但約15分鐘走程的大仁街，其公寓成交價每坪只要24萬。
三、購買捷運宅最常忽略的四大迷思
「捷運、捷運、捷運，你的名字叫增值！」這已是台北人買房時最大的共識，正因為如此，攤開房地產分類廣告，許多房子都以捷運宅為訴求。
例如「近捷運板南線，二字頭房價輕鬆入住，三十分鐘快速進入台北市中心！」、「雙捷運效應，低價搶進未來捷運宅！」在這些美麗的話術包裝下，其實暗藏玄機，稍一不慎，就容易誤買被過分高估的捷運地雷屋，所以挑捷運宅，仍要睜大眼睛看。
迷思１：距離定義惹爭議，得以步行時間與動線距離雙重把關
一般說來，捷運宅並沒有統一的認定標準，再加上購屋者對於捷運的資訊掌握不足，常導致許多模糊空間。另外在建商、房仲強力包裝下，買方沒被充分告知，認知出現極大差異！
以下是根據多位地產及鐵道運輸專家的意見，點出購屋者最常落入的捷運迷思。
首先是「距離的迷思」。
正因為捷運能鍍金，因此當買主上門時，賣方最愛提的，就是靠近某捷運站。甚至一攤開預售案地圖，在巧妙的描繪下，從圖上目測，會讓人以為房子離捷運很近。
但值得注意的是，一般捷運族所能忍受的合理距離，普遍以走路7分鐘、距離350公尺內為限。反觀房仲、建商，卻多半以500公尺為上限，還不乏把空間拉大到一公里，顯見消費者和建商、房仲對捷運宅的定義，標準差很大。
全國不動產董事長葉春智指出，有些賣方講的距離是直線距離，但實際動線走來卻要花上兩、三倍時間，一旦超出黃金距離，不但買氣和價位相去甚遠，甚至連銀行放款成數都會受到影響。因此建議消費者買房時，一定要實地勘察，拿步行時間和距離雙重把關，以免權益受損。
另一類為「假雙捷運」。
由於捷運站比比皆是，不少物件標榜自己是兩條捷運交會的雙捷運站，或介於兩站中間的雙捷運房，以凸顯房子的價值高於一般捷運宅。
但陷阱在於，所謂介於兩站之間，往往未如想像中的位於站與站間的中間點，反而是距離兩站都遠，只不過距離相當。
迷思２：「硬體的迷思」。謹防高架、支線及迂迴捷運線
一般人看捷運，往往忽略硬體設計的差異，但這卻是最容易被賣方糊弄的關鍵元素。例如「高架」或「地下」捷運，對房市產生的效益就大不相同！由於高架線容易造成噪音和景觀障礙，房價遠不及地下捷運站。
另外，某些捷運設有延伸支線，但往往得經由主線轉乘，偏偏支線班次較少，搭乘的便利性就不如主線。
拿新店支線上的小碧潭站來說，年運量只有鄰近主線上七張站的七分之一。而新莊線和蘆洲線雖然都不是支線，卻由於進入台北市後匯成一線，因此列車必須錯班行駛，使得候車時間要比其他線多出一倍。
有趣的是，就連新莊線和蘆洲線也呈現價值差異。由於新莊線路線迂迴，由新莊進入台北市中心，得先北行至三重以及北市的民權西路，再往直角轉南接到忠孝新生站轉車，足足繞了一大圈，相較於順向的蘆洲線，效益減半。
「捷運通車後，對蘆洲的房市助益反而比新莊大！」當地的房仲業指出，多數新莊通勤族不願繞遠路，反而循舊模式，搭公車前往板南線新埔站轉搭捷運進城。算一算，同樣到台北車站，搭新莊線要經過十站，板南線卻只要四站，「買捷運宅通勤最好避開迂迴線！」
迷思３：「類捷運迷思」。捷運血統純不純正，效益差一截
台灣鐵路局局長范植谷指出，為了解決經費不足問題，在交通部主導下，部分都市採取以台鐵捷運化或輕軌捷運等耗資較少的方案替代。住商不動產企研室主任徐佳馨認為，「這種所謂的『類捷運』，通勤效果與血統純正的『正捷運』是有落差的！」
以台鐵捷運化為例，其站距較大、列車班次密度低，相較於捷運每三至五分鐘一班，台鐵捷運化少則八分鐘一班，多則半小時，因此台鐵捷運宅通常不會是捷運族購屋的首選。
永慶不動產新竹關新加盟店經理邱慶瑜，就以今年剛通車的台鐵新竹六家線為例，這一、兩年當地建商紛紛掛上「捷運建案」之名大作宣傳，但由於六家線班次每半小時一班，人氣不如預期。
迷思４：「時間的迷思」。用行銷話術包裝偏遠路線
例如「× ×分鐘進到台北市！」這是許多新北市郊區捷運建案最常用的行銷話術。以機場捷運為例，號稱三十五分鐘就能從機場到台北車站，但關鍵在於，機場捷運分直達車和普通車，前者三十五分鐘直通台北車站，但只停其中幾個大站，並只行駛到機場。若買房在機場以南到中壢路段，搭直達車後還得在機場站換乘普通車。至於站站都停的普通車，從中壢通勤到台北得花上一個多小時，對於通勤北桃間的乘客，還不如搭高鐵和台鐵。
另外，隨著各大都市紛紛規畫出中長期的捷運藍圖，也讓不少建案拿來大作文章。但徐佳馨認為，由於未來路線常受經費、環評因素左右，輕則延期、改道，重則停建，因此買捷運宅最好選擇既有或已經動工的路線，免得增值不成反套牢。
四、小心捷運宅４種包裝話術
話術1：捷運通車在即，把握最後一班列車
此時，該反問建商的問題﹕
1.是正統捷運，還是台鐵捷運或輕軌捷運?
2.正確動工或通車時間是？
話術2：進台北市× ×分鐘，低價買進捷運宅
此時，該反問建商的問題﹕
1.需要換車或轉車嗎？
2.進台北市是指進台北市境內還是市中心？
由於有些郊區捷運非一線進市中心，須多次轉乘，宜將轉乘時間加計。而快速進台北市，必須確定是進市中心，否則效益減半。
話術3：雙捷運站宅，價值倍增
此時，該反問建商的問題﹕
1.到兩個捷運站各距離多遠？
2.若為兩條捷運交會，是否會設站？是否為共構站？
若距兩個捷運站皆須在7分鐘合理距離內，才有價值倍增效應；而部分雙捷運線交會，並不設站或不是共構站，亦不具加成作用。
話術4：當捷運的主人，近× ×捷運站
此時，該反問建商的問題﹕
1.實際動線距離(非直線)多遠？
2.步行距離多久？
最好鎖定在動線距離350公尺至500公尺，且走路７分鐘內。
另外，要清楚辨別捷運系統類別。
以都市捷運來說，站距1~1.5公里，候車時間3~8分鐘。
若是台鐵捷運，站距2~4公里，候車時間要8~30分鐘，且易誤點。
若是輕軌捷運，站距0.5~1.5公里，候車時間3~8分鐘，但車速慢，與公車類似。
若是機場捷運，站距2~2.5公里，候車時間5分鐘，以遠距接駁為主，票價較貴。
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