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搖錢樹11：台灣房地產分析

楊惟雯

自2003年SARS疫情過後，台灣房市出現史上少見的多頭行情。

即使歷經2008年金融海嘯、2011年奢侈稅等利空，大台北地區房價只是量縮小跌，最多僅下跌一成五左右，房價仍是鐵板一塊，高居不下。

一、日本房地產產業崩盤歷史回顧

在各國房地產崩盤的經驗中，最著名莫過於日本。
1985年9月的日本，與美國、法國、德國、英國等國財政首長簽訂「廣場協議」，五國財長同意讓美元貶值；美元貶值後，由於當時德國政府全面防堵熱錢流入房地產，所以國際資本選擇進入當時全球最強勢的日本國內，其中大部分又流進日本的不動產，大量熱錢炒作迫使日本房價上漲，日幣大幅升值，而當時日本政府為了刺激經濟，施行相對寬鬆的貨幣政策，鼓勵資金流入房地產以及股票市場，飆漲的房地產，引誘許多日本人紛紛拿出畢生積蓄投資不動產，1990年3月，日本六大城市(東京、名古屋、大阪、神户、橫濱、京都) 房地產價格達到不可思議的價格，這是空前的產業榮景，談房地產泡沫只會被笑話。

當時日本全國土地面積只有美國面積約4%，大約等於美國加州(California)面積大小，但整個房地產市值總額卻相當於當時整個美國房價的四倍，美國全國的房地產總價也不過等於東京的房地產價值，普通勞工階層即使花費畢生積蓄也沒辦法在日本主要城市買下一套住宅。當時多數日本人「相信不動產價格只升不降」的神話，爭相購買房地產。但很可惜，泡沫總有破滅的時候，從無任人可商品例外。1990年秋季，東京房地產交易量突然大幅下滑，然後價格從東京為中心開始崩盤，1991年，六大都市房地產價格平均下跌20%，隨著國際資本獲利了結後撤退，由外來資產與本土資金一起狂炒的日本房地產泡沫迅速破滅，日本人一輩子沒看過房地產崩盤的現象，直到2000年，日本商業不動產平均價格跌幅達到70%以上。

當時的銀行放款只顧拼命做業績、卻疏忽了房市一但趨勢反轉的風險，持續不斷地提供源源不絕的房貸，而且認為如果這些企業或個人出現資金緊縮時，只需將手裡的房地產賣掉就可以解決問題，整個銀行的房地產抵押貸款就這樣像滾雪球一樣迅速擴大，最後，全日本的銀行一個一個淪陷、落進呆帳與壞帳的噩夢中，房地產業和金融業徹底全面崩潰，日本房地產走入長線下跌。

圖1:日本不動產價格指數

二、人口紅利決定一國房地產產業的興衰

房地產的衰退程度決定在該國人口紅利的分布。
當國家勞動力源源不絕時，外資會選擇進國內投資，市場景氣一片榮景，反之，當該國勞動力達到顛峰的前夕，外資就會將資金轉往下個人口紅利正在上漲的地區，該國缺少了外國資產的投資，資金被釜底抽薪，不管實施任何政策，房地產都無法再恢復。
人口紅利上漲是房地產上漲的必要條件，資金流是導火線，1973年日本房地產衰退不致於太嚴重是因為日本還有第二波人口紅利上漲期，第二點則是當時全球資金還未大量流入日本，日本房地產還不至於出現劇烈性的膨脹，但1991年日本即將失去人口紅利的優勢，加上利率調升至通貨膨脹水準之上時，這些資金便大舉撤離房地產，轉而進入其他投資項目。

圖2:日本人口比例變化

三、台灣房地產產業岌岌可危

至於台灣勞動人口比例在2011~2014達到顛峰，這四年內勞動人口佔全國總人口約穩定停在74.4%的比例，2015年加快往下降，使台灣的人口結構正快速進行轉變。
台灣新生兒出生數量快速下降，2023年開始，就算加入外來移民，台灣總人口數依然會開始減少，國家的勞動人口衰退速度幾乎是全球最快，與日本比較，台灣未來的衰退速度將超越日本，人口快速減少。

最重要的是，台灣的人口紅利在2015年就要反轉向下，國際資金在這幾年內就會陸續撤離，房市根本支撐不下去。因為人口紅利才是真正吸引國際資金來台投資炒作的主力，沒有人口紅利的掩護，表示國家缺乏經濟成長的動能，不管利率高低，都不容易吸引國際資金進來投資，未來國際資金將陸續撤出，轉往其他有更高成長機會的國家。

圖3:台灣勞動人口趨勢變化圖

台灣自2012年，投資客手上物件被奢侈稅套牢、想「以租代變」的投資客則還在苦苦等待解套的時機。
現在的房市，是靠著建商以廣告媒體的行銷手段苦撐。在人口紅利空頭即將來臨的台灣，最大的威脅不只是龐大國際資金的撤離，最可怕的是未來的人口長期負成長。因此，未來台灣房地產將易跌難漲。

由於台灣已經走了50年的人口紅利，並且享受這一波由92年起漲、長達十多年的房市多頭，這是台灣第一次面臨人口紅利下降的情況，許多台灣人就如同當年的日本人一樣，迷信著房地產只漲不跌的神話。未來高額房貸的沉重壓力，或將成為台灣民眾生活中即將來臨的夢靨。

四、跋尾
根據經建會的數據，台灣的勞動人口比例將在2014與2015年開始衰退，表示台灣的人口紅利屆時將消失；而且2023年的時候台灣死亡的人會比出生的多，總人口數開始減少。

比對日本和歐美等各國經驗，一旦步入人口紅利消失的階段、國際資金就開始大撤退、經濟進入長期低迷，房地產價格更是走向崩潰，因此只要台灣少子化與人口老化的趨勢不變，未來房市下跌機率是極高的現象。

參考資料﹕
1、蔡佑駿╱北美智權報編輯部

2、「住展房屋網」www.myhousing.com.tw