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醫務管理32：後QE2之地產市場走勢

分析

楊惟雯

房產市場，實際上是一個龐氏騙局：你的收益完全來自於排隊等候的下一位買家喊價，並在充滿希望中住進套房。

一、“次贷元凶” 不了情

由於美國就業情形仍不樂觀、財政赤字續攀高，美國總統歐巴馬無力挽救脆弱的兩房房地美(Freddie Mac)和房利美(Fannie Mae) (被稱為“次贷元凶” )，聯準會主席柏南克甚至在國會直言，為避免經濟二次衰退，不得不讓兩房下市。

2010年6月16日，美國聯邦住房金融局局(FHFA)要求其監管的美國兩大抵押貸款巨頭房利美與房地美從紐約證交所和其他全國性證交所退市，在退市後實施場外交易。

兩房強制退出紐約股市，其股票流動性將大大降低，也讓「兩房」高達5.5兆美元的債券資產價值大幅縮水。而身為美國最大債權國的中國，投資在兩房債券統計約達3,760億美元，未來中國想要套現兩房債券將愈加困難，債權也面臨蒸發危機。

二、QE2錢滿為患，讓新興市場房產成為渲洩口

土地是一種稀少性資源，所以房產市場最大特色，就是供給有限。而每當發生短期的供需失衡暴衝，最容易掀起萬丈波瀾，當然，高潮過後也往往浮屍千里。

當QE2釋出的低利套利資金湧向新興市場時，高漲的潮水就這樣瞬間淹沒了市場。

當房產市場錢滿為患時、當房產市場充滿憧憬時，買盤不手軟，自然拉大供不應求缺口，使房價不斷攻頂，這只是供需的自然角力戰。

而在此過程中，炒房暴利太甜美了，乃不斷吸引新投機客拋頭顱、灑熱血，前撲後繼地投入。

反之，一旦資金行情退潮時、不再有憧憬時，買盤彈指窒息式消失，當然，滑坡亦往往深不見底。

雖然，次貸危機己逾二週年，但目前美國房市持續疲弱不振，第一季美國房價仍下跌一．八％。

美國房貸機構房利美公佈2011年第一季淨損65億美元，因房價持續下滑，加上支付股利給政府造成公司虧損，房利美要求美國財政部繼續金援85億美元，到三月底為止公司淨值為負84億美元。

另一家房貸機構房地美第一季則獲利6．76億美元，創二年來首次獲利紀錄，到三月底止公司淨值為12億美元。

三、防泡沫化，打房成為新興市場國家首要任務

但當房價漲翻天，漲到讓下一世代年輕族群努力工作一輩子也買不起房子時，就衝擊到基本的住宅人權，此民怨足以沖垮政權，讓各國執政黨莫不引以為戒，打房自然就不遺餘力，貨幣緊縮措施亦随之魚貫而行。

但因為政府貨幣緊縮措施有時間遞延效果，尤其當行情正旺時，總須冷水三斗，才能澆醒理智。

所以，每一位血氣方剛的投機客，總不相信自己是最後一隻老鼠?

但該來的， …… 遲早會抵達。

以中國打房為例，由於對人民升值的憧憬，加大熱錢流入力度。

人民幣淹脚目，儘管中國政府積極打房，也使房地產市場的成交量近來有所下降，但房價依然居高不下。

但不要忽視中國國家主席胡錦濤和國務院總理溫家寶堅定不移的打房決心。

中國有關部門已經努力增加保障房供給，並採取了從加息到行政手段（例如房屋限購令及上調最低首付比例）等一系列措施，來抑制房價過快增長。尤其自今年以來，已有36個城市宣佈實施房屋限購令，但為防止投機性資金流向三、四線城市，中國有可能擴大實施房產限購令城市的範圍。

另外，今年1月份，重慶和上海成率先啟動住宅房產稅改革試點，希望通過徵收房產稅打擊房地產投機行為，抑制房價過快上漲。而北京市發展和改革委員會3月份亦表示，北京正在研究推出房產稅的可能性，但暫時沒有推出房產稅的計劃。

近期中信銀行 (China Citic Bank Co.) 也已就今年中國房地產市場蘊含的巨大風險發出警告，並表示計劃削減在房地產領域的信貸投放，它尤其特別關注地產開發商資金鏈的風險。

由於面臨信貸調控，很多房地產開發商都轉向房地產信託進行融資。但由於監管部門正努力控制信貸風險，此類融資活動也受到了監管機構更加嚴格的審核。

同時，中國新聞社報導稱，中國的經濟規劃部門正在考慮推出更多行政手段，抑制不斷上漲的房價，手段可能包括針對房地產開發商的反暴利監管規定。

四、中國房地產市場泡沫幾何？

中國房地產市場是QE2下，全球最大的房地產泡沫。

它何時破減，動見觀瞻，也是全球房地產投機客的逃命警報。

根據近期德國商業銀行(Commerzbank) 公布的調查資料顯示，中國某些地區房價確實高得令人頭暈。以北京為例，房價已達到平均年收入的38倍。但在其它國家，如法蘭克福（5倍）、紐約（12倍）、臺北（20倍）和新加坡（18倍）。

但是，此並非全中國各地都普遍出現的現象。

另外，中國房價尚未達到日本房產泡沫時的水準。

上世紀80年代，東京的寫字樓價格曾經高達每平米25萬美元。在北京，目前這個數字僅為4100美元，相當於新加坡水準的三分之一。

更重要的是，儘管目前中國住房投資占國內生產總值(GDP)的比例已達8%—超出日本頂峰時期水準。但中國在高速城市化進程中，原本就需要較高水位的住房投資，可透過時間來去化。

何況，人們談論中國可能出現房產泡沫已有多年，而當年在日本是沒有人預見到房產泡沫？事實上，泡沫在破裂前是看不見的，且通常是在充滿希望中默默來到。

由前面幾個現象看來，中國房產市場確實有些活躍過度，但並未構成真正意義上的泡沫。而中國政府目前打房不遺餘力，自然也會防止房產泡沫發生。但是，重生則須經烈火煎熬。

未來，一旦房地產市場開始進入滑坡情境，在最初的12-18個月（即“第一階段”），開發商應把流動性（而非利潤）放在首位﹔第二階段，行業整合活動可能較為集中，因為一批小型、實力較弱的開發商在第一階段已經敗下陣來，而實力較強的開發商已熬過最困難時期。此時，房地產市場交易秩序才再度恢復平衡，合理房價也才會浮現。

由於中國經濟即將出現放緩的現象，吾人應更加關注房產泡沫問題、及對銀行體系將意味著什麼?

此外，對中國某些地方政府來說，其十分依靠出售土地來產生其財政收入，此亦令人擔憂。因其財政嚴重依賴于樓市繁榮，一旦房產市場逆轉，將損害它們的財政支出能力，此是否加大中國經濟硬著陸風險?

短期來看，中國住房投資被連續爆炒幾年，當富裕的多方，手上有很多套房，即多方都已滿倉，而中國的貧富差距如此之大，沒錢的空方却一套也買不起，此時，若逢QE2的資金行情退潮，這個龐氏遊戲如何玩下去?

尤其，中國正在開放資本帳戶自由化，亦可能導致國內資本大量流出，因為有錢的中國人可能賣出國內資產，轉而在海外大量買入房地產、股票等。

錢能載舟，亦能覆舟，但懂得急流勇退者却總是少數。

歷史總是健忘的……

明天過後，悻存者又可以加入搶錢!搶糧! !搶娘們!! ! 的行列! !! !