煮酒品劍175：中國式租房革命
楊惟雯
從政策方向上看，國家一方面在收緊一二線城市的商品房銷售、消滅炒房客，另一方面則在大力培育租賃市場。所以，從“重售輕租”轉向“租售同權”，是2017年大陸房地產市場的新格局之一。
一、租購並舉改變住房制度
十九大報告強調要建立“多主體供給、多管道保障、租購並舉”的住房制度，這將會是房地產長效機制的核心。2017年以來，圍繞中央十九大提出的“房子是用來住的、不是用來炒的”的發展理念，樓市進入限購、限貸、限價、限售、限商等“5限”時代，樓市供求格局發生可喜變化：房價漲幅明顯縮小，去庫存成效顯著，投機炒房受到扼制，自住需求穩步釋放。
鏈家集團董事長左暉預計，未來中國租賃人口占比約1/3。經過三到五年，我國重點大城市住房可能會形成“5050、442、6070”的政策構架。即50%通過商品住宅解決、50%通過租賃解決。租賃解決中，40%通過政府保障房解決、40%通過企業建房解決、20%通過社會解決。租賃住房中戶型結構60平方米及以下占70%。
租購並舉堪稱一輪新房改，發展住房租賃市場，避免房地產過度金融化；推進租購同權，形成社會風氣，避免市場大起大落。
未來，房改可能按照‘立法先行、充分授權、分步推進’的原則，推進房地產稅立法和實施。對個人住房按照評估值徵收房地產稅。
清華大學房地產研究所所長劉洪玉強調：“以往的調控主要針對房價，以短期政策為主。”租賃房源大規模入市、削弱房地產金融屬性、房地產稅立法，都是具有全域意義的長效制度安排。隨著各項改革推進，樓市有望步入穩定健康的軌道。
二、大陸房地產市場的“租賃元年”
2017年被認為是中國房地產市場的“租賃元年”。這一年中，全國超過50個城市出臺了鼓勵住房租賃的政策；銷售額排名前30位的房地產商中，已有1/3以上成立長租公寓品牌或涉足租賃市場；建設銀行發佈首個住房租賃貸款產品後，金融機構紛紛跟進，類REITs產品出現。
鏈家研究院2017年發佈的《租賃崛起》報告顯示，到2025年，中國住房租賃市場規模（租金總額）將由2016年的1.1萬億元躍升至3萬億元，到2030年將超過4萬億元，租賃人口將達2.3億人。
但長期以來，大陸住房租賃市場以個人出租為主，缺少規模化、市場化的機構租賃者，租客尋找房源的管道大多通過各大仲介門店及58同城、趕集網、安居客…等垂直類電商。
（一）房企入局
直到近幾年，專業的住房租賃運營商開始湧現，房企切入長租公寓領域，作為一項創新業務開始試水。
萬科董事會主席、首席執行官郁亮表示，萬科計畫成為租賃行業的龍頭企業。萬科也是最早一批開展長租公寓業務的房企之一，2016年5月，萬科推出長租公寓品牌“泊寓”， 已獲取房源超過8萬間，開業間數約2.4萬間。
另外，龍湖、金地、碧桂園、保利、旭輝…等房企均已成立自己的長租公寓品牌。
基本上，房企擁有更強的重資產屬性和資產增值能力。在資產端，存量物業、自持物業都可轉化為租賃房源；大型房企在商業運營、聯合辦公、物業服務、文化教育等領域的資源還可以與公寓產生疊加效應，實現服務的多元化。
據不完全統計，目前中國長租公寓品牌超過500家，市場上還存在大量從事租賃業務的公寓運營商，例如魔方公寓、YOU+公寓、鏈家推出的自如等等。
但是從盈利角度來看，租賃並不是個討好的事兒。公寓租金回報率在2%左右，北上廣深等一線城市，租金回報率在1.5%，遠遠低於理財產品的收益率，租賃投資回收期也太長。
（二）銀行入局
但4萬億元的租賃市場仍是一片藍海，銀行作為房地產業的“大金主”，在租賃的風口下，銀行並未置身事外。
2017年11月3日，中國建設銀行在深圳聯合招商、華潤、萬科、恒大、中海、碧桂園、星河等11家房地產公司，以及比亞迪、方大集團、研祥智能、兆馳等10家企事業單位宣佈進軍租房市場，推出一個名為“CCB建融家園”的APP,向C端用戶提供5000餘套房源租賃服務。
建設銀行還發佈了金融行業首個個人住房租賃貸款產品。該產品最高可貸100萬元且不超過租期內租金，貸款期限最長不超過5年且不高於租金，利率執行基準利率（年化利率為：半年期4.35%、一年期4.75%、一到五年期4.9%）。
此前，地產商參與租賃供應的積極性低，很大原因在於前期投入太大，回籠資金的週期過長，但銀行參與到其中，形勢就完全不同了。一方面，建行給地產商的“只租不售”的項目提供融資，另一方面，建行為個體租客和房東之間的租賃關係提供融資。也就是說，個體租客提供租賃合同、合法的房源證明，就可獲得租賃貸款，市場各方參與租賃市場的積極性都將明顯提高。因前，各大商業銀行都在不斷加碼進入住房租賃市場，多家銀行、房企達成戰略合作，打造租房的金融服務鏈條。
（三）長租公寓資產證券化
此外，長租公寓資產證券化的通道也不斷擴寬。2017年12月26日，旭輝領寓發佈了民企首單儲架式權益類REITs，註冊規模30億，涉及10-15個項目，將在2年內分期完成發行。
（四）互聯網巨頭入局
在“租購並舉”的號令下， 2017年8月，阿里巴巴在互聯網巨頭中率先切入租賃市場，宣佈在杭州打造全國首個“智慧住房租賃平臺”；10月24日，京東正式宣佈進軍房地產電商，並成為北京住房租賃市場的支持平臺；12月中下旬，騰訊先後達成與鏈家的合作、與深圳市住建局共建新型智慧住房租賃平臺。 此外，百度也推出了百度租房平臺和百度有錢花租房分期服務。
BATJ將所擅長的雲計算、人工智慧、大資料、征信、支付等環節植入租房領域，與房企的租賃開發運營、銀行的金融創新相互競爭、融合——一場中國式的租房革命正在進行。
三、大陸租賃市場的三大基石
未來，大陸租賃市場的應該由三大基石構成：信用租房、租售同權和租金證券化。
長租公寓品牌旭輝領寓國際副總裁高傑表示，未來如果有一個平臺能夠同時解決房源交易、政府業務辦理（居住證、積分入戶、積分入學等）、生活服務（搬家、保潔等）和金融服務，這個平臺將最具競爭力。他認為REITs真正落地後，將成為長租公寓行業另一股重要的力量。
目前，在長租公寓的金融化領域，目前已有魔方公寓、鏈家自如、保利、招商蛇口、新派公寓等成功發行了ABS（資產支持證券）、類REITs和CMBS（商業房地產抵押貸款支援證券）產品。
相比房地產買賣市場，租賃場景所產生的大量交易和服務將帶來更大價值。所以，互聯網巨頭加快切入租房市場這片藍海。
2017年底，騰訊在房地產行業先後達成兩項重要合作：
12月14日，騰訊雲和鏈家簽署了戰略合作協定，鏈家未來將借助騰訊雲的大資料、AI等能力，打通線上與線下，重構並優化找房、租房、購房等交易流程；
12月18日，騰訊宣佈深圳市住房租賃交易服務平臺正式啟動，騰訊將通過雲計算、人工智慧、大資料、征信、支付等核心技術能力的創新運用，與深圳市住建局共同打造新型智慧租賃平臺。
相對騰訊通過大資料技術賦能房地產業不同，阿里和京東則是完全自己重新建立房地產電商體系。
2017年9月，支付寶租房頻道上線，此前已經試運行了8個月。截至10月，已有超過100萬間公寓將正式入駐支付寶，在上海、北京、深圳、杭州、南京、成都、西安、鄭州8個城市率先啟用支付寶信用租房。
幾乎同時，京東也新組建了房地產部門，京東定位自己為房地產交易中的服務商，要做的事是“降低成本、改善服務、提高效率”。涉足房地產領域後，京東從新房入手，未來向二手房、租房、文旅地產、海外地產等業務擴展，計畫在未來5年內成為流量、線上交易量雙料冠軍。
值得注意的是，從目前來看，阿里力推信用租房，京東要做服務商，騰訊則通過雲計算、人工智慧、征信、支付等核心技術在租房市場進行創新運用，三者均未直接涉足租賃專案開發和運營。可見，BATJ進軍租房市場仍是從自身優勢出發，瞄準了租賃相關的產業鏈。而阿里引入人臉識別系統、淘寶評分體系、螞蟻金服芝麻信用，騰訊引入信用分、騰訊雲等技術，目的是打造一個基於大資料的信用租房體系。
以2017年正式上線的騰訊信用分為例，此次深圳住房租賃平臺推出了基於騰訊信用分的免押險服務，滿足騰訊信用分650分及以上（最高為850分）的租戶，即可購買信用免押險，享受免押金入住；並提供違約保障，通過完善的信用體系保證雙方履約。
目前，租房市場已形成多個C端入口，公寓運營商的合作夥伴名單也從58同城、趕集網、嗨住、蘑菇租房等垂直類管道擴展到了政府、銀行、BATJ等推出的房屋租賃平臺。總之，一個完美的租賃市場和制度，信用租房、租售同權和租金證券化三大環節必不可少，互聯網公司、房企、金融機構也將各司其職。
四、結尾
對於房企來說，未來3-5年是長租公寓做大規模、搶佔市場的階段。，未來5-10年長租公寓的數量占整體租賃市場的比重將佔據10%以上比重，機構運營的租賃房源的市場競爭力將得到顯著提升。
銀行的角色則在於金融創新和租房證券化的嘗試，為行業創造更寬裕的金融環境。若能實現資金的較快回籠，企業參與租賃市場的積極性將更容易被調動。
互聯網公司最大的價值在於信用租房領域。在信用租房上，騰訊的信用分、支付寶的芝麻信用、京東平臺的小白信用等未來可以針對不同的出租者和承租者提供信用評估，也可以基於信用要素來進行租賃市場的定價。這樣既消除了資訊不對稱的風險，也有助於降低交易成本。
這場租房革命後，未來的租房場景可能是這樣的：房企和公寓運營商大力拓展市場，未來租賃房源的供應量會大大增加；有了信用分，房東不用擔心損壞室內設施、每月催繳租金、中途退租的空置風險、再出租風險和成本；在銀行的“撮合”下，企業可以更好的獲取資金，房東也願意接受優質租戶租金打折的租賃關係。
從客戶租房滿意度最大化的角度來看，政府、銀行、BATJ平臺應該三方合作，發揮各自優勢特長，這是最理想的狀態。
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